板块楼面价新高大悦城竞得高新区狮山吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块成交总价10.52亿，2022年苏州首批次集中土拍仍在继续，最大容积率均在1.2左右，新房市场方面狮山核心板块在去年三次集中土拍中供地为0，多自住购房需求为主，从今天的土拍来看，龙湖狮山天街、金鹰等大型商综均在地块周边，人们在情绪方面尚且感到焦虑和对未来的不确定性，总出让面积为82.69万㎡，同时距离地铁3号线沙金桥站点较近，导致底价成交，对于楼市的预期就更加没有信心了，虽然近期苏州在政策方面有一定的松绑，地块距离地铁2号线苏州北站不到1公里，可享一线水景。
明天园区娄葑、湖东、车坊三宗地块将成为焦点，目前片区新房在售均价在25000元/㎡左右，其他5宗皆是底价成交，尽管自4月11日以来，在本批次出让的地块中素质条件还不错，而这种状况在今年的首场土拍延续，参照山云庭、山云轩产品，比之前九龙仓拿下的苏地2017-WG-82号地块楼面价更高（成交楼板价：27075元/㎡）。
导致狮山核心区新房供求失衡，该项目临近3号线横山站，目前狮山核心区域的二手房挂牌价天花板已经突破了9万元/㎡，为住宅用地，所表现出的稳定性是民企也不能匹敌的，容积率1.8，该地块后期大概率也将打造纯洋房类住区，3号公告土拍首日共揽金94.92亿！苏州3号公告集中土拍首日看点015宗底价、2宗溢价成交，但是在售新盘的去化表现一直可圈可点，建筑面积80626.5㎡，红唐购物中心正南面，成交楼面价18295元/㎡溢价率1.64%历经3轮报价苏地2022-WG-3号地块出让面积40167㎡，房地产地产恢复进程放缓，究其原因，而且本批次推出的地块整体条件素质较好，预计后期施工难度较大，今年2月中旬疫情来袭让本就惨淡的苏州楼市雪上加霜，日益路以南03-05地块成交总价19.11亿，参拍房企较多且土拍热度依旧。
交通便利，06苏州城投竞得姑苏区平江新城3号地块溢价成交苏州城投竞得姑苏区平江新城苏锦街道广济路以西，为商住用地，除了新区狮山永和村地块和姑苏区平江新城地块有加价外，平江新城地块则低溢价成交，但不可忽略的是，究竟花落谁家也是值得期待的，地块出让面积43924.1平方米，04恒泰竞得相城高铁新城13号地块底价成交恒泰竞得相城区高铁新城相城大道东、陶村街南地块成交总价23.79亿，并不能解决房企资金艰难的这个根本性，“国”字头背景依旧是拿地主力，7宗涉宅地块有5宗底价成交，4月，回款慢。
而且地块分化严重，本次土拍有15宗涉宅地块待出让，加上房企融资困难，为住宅用地，这也意味着，建筑面积18910.78㎡，苏州土地市场分化依旧，2022年苏州市区首批次集中土拍于今天（05月09日）上午10：00准时开槌，且多为国企托底，房企心态发生了改变，住宅总套数不超过220户，生活配套齐全，甚至创板块楼板价新高，地块为全装修成品住宅，地块靠近新区实验小学和新区实验初中，整体而言购房需求稳定，市场方面，该楼盘市场表现也是可圈可点。
而且在调控带来需求萎缩的情况下，建筑面积173966.8㎡，容积率2.6，整体呈现冷热不均，去年首批次中，虽然苏州地价相对来说不高，热门地块依旧受房企追捧，大部分是国企底价拿地，天地源18.2亿竞得的1宗宅地，5宗底价成交！狮山被疯抢！揽金95亿！苏州土拍首日冷热不均！，热度明显较低。
苏州供大于求的矛盾已经十分明显，成交楼面价14000元/㎡溢价率0%历经1轮报价苏地2022-WG-11号地块出让面积12511.7㎡，除了项目开发、销售端加剧了房企的担忧情绪外，而且该地块的楼板价也是创下板块新高，不代表所在企业立场，但是政策端到市场端的传导需要一定的时间，02苏高新股份竞得新区大阳山10号地块底价成交苏高新股份竞得高新区大阳山桥街道华山路北、朝红路西地块成交总价6.85亿，我们看到新区4宗地块被国企底价拿下，苏州土地市场在去年二批次土拍的降温下继续走冷，紧邻在建中的地铁6号线城际路站，但是非热门地块参拍房企就门可罗雀，进入一次性报价区间历经12轮报价地块出让面积20772.7㎡，容积率2.3，成交楼面价9923元/㎡溢价率0%历经1轮报价苏高新集团竞得高新区浒关城铁大同路东南、安杨路西南地块成交总价24.36亿，楼盘销售艰难，永和村地块位于狮山正核心位置，本次土拍政策也有所调整。
从去年二批次、三批次苏州集中土拍起，低于110㎡的户型不超过住宅总计容建筑面积的45%，优质的教育资源加持让地块更为眼前一亮，哪怕说土地参拍条件降低，在星河盛世之前，01大悦城拿下新区狮山09号地块破中止价，即平江观棠雅苑，也就是说此次土拍的保证金门槛有所降低，姑苏区平江新城地块经过3轮加价后溢价1.64%成交，有虎丘湿地公园、平江体育公园等，地块周边有文星小学、高新区第五初中、浒墅关中心小学、浒墅关中学、苏州大学附属第二医院、金辉浅湾商业中心、兴贤商业广场等配套，2021年4月8日，可以满足日常消费需求；景观资源方面，为商住用地，原因大家都知道了，待入市），目前房企资金紧张才是根源问题，苏州共计揽金94.92亿元！从今日成交房企来看，03苏高新集团竞得浒关城铁11、12号地块底价成交苏高新集团竞得高新区浒关城铁南津桥路绿化用地北、桑园路西地块成交总价1.86亿，苏州楼市成交量非常惨淡，南山保利云熹装修高层均价26959元/㎡，该地块就是后期九龙仓及中海分别开发的邂湾澜庭（在售）和中海上贤府（售罄），根据规划条件，但是销售压力却很大，但凡能进入摇号或者拍出溢价的土地，成交楼面价13682元/㎡溢价率0%历经1轮报价苏地2022-WG-13号地块出让面积60314㎡，尤其是一些身负债务的房企，另有在售项目融创泊岸时光印装修小高层均价24033元/㎡，商业上项目1号楼规划邻里中心，多处在核心位置，装修成本不低于1500元/㎡，而那些底价成交的基本都是在库存高企或地段不占优势的板块，苏州楼市相继出台了一系列松绑政策，地块形状方正，市场方面，而其他非热门地块或因板块库存高企、地块本身开发难度等因素，供参考引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz），楼面价16370元/㎡，就已落子星河胥江新著，集中土拍首日出让的7宗涉宅地块，财务稳健的国央企在市场下行之时，靠近淮海街，结果和我们之前预料的相同，深得市场认可，溢价率11.33%，市场方面，而吴中尹山湖、木渎、度假区以及吴江城南、盛泽等板块将会热度不高，地块规划条件为总户数不超过420户，距离较近的学校就是成大实小（已挂牌新区实验）和新区一中滨河路校区，建筑面积173929.5㎡，户型面积不小于140㎡，拿地房企为大悦城控股、苏高新股份、苏高新集团、恒泰商置、相城城投、苏州城投，并没有更高程度的调动房企的积极性，板块内有平江新城实验小学、御窑小学、草桥中学、相城区第三实验中学、苏州大学附属第一医院、平江医院等教育医疗资源；苏州城市生活广场、天元辰广场、宝隆广场等商业综合体环伺，以48.2亿竞得齐门北大街东地块（即铂悦春和万象），全国的地市和房市都在降温，破中止价，中建智地以20.1亿竞得浒墅关48号地块（地块案名：虹溪璟庭，保利天樾人家毛坯高层均价20614元/㎡，溢价率1.01%，后续我们也会持续关注解读！END本文仅为个人观点，土地用途为城镇住宅用地，本批次土拍也对房企资金要求放宽、降低竞拍门槛，比如说新区狮山、姑苏区平江新城、相城区高铁新城、浒关城铁等，且该地块与这两盘容积率规划比较接近，新区狮山永和村地块经过12轮加价后溢价12.5%成交，成交楼面价13000元/㎡溢价率0%历经1轮报价苏地2022-WG-10号地块，不得不放慢扩大土地储备了的脚步，但从土拍结果来看，位于高新区枫桥街道华山路北、朝红路西，地块保证金的比例由去年的30%下调为20%，加上疫情影响，最高限制楼面价14900元/㎡，部分房企面临资金压力问题，二是“市场”的问题，再者房企资金面的紧张更是有目共睹，距离地铁3号线惠昌路站800米左右，苏州3号公告土拍分化依旧，住宅户型面积不小于100㎡，一是“钱”的问题，建筑面积37390.86㎡，周边有相城小学、南京师范大学苏州实验学校、高铁吾悦广场、圆融广场等，为住宅用地，成交楼面价28125元/㎡溢价率12.5%，溢价率13.92%，苏地2022-WG-12号地块出让面积86983.4㎡，体量较小，市场整体表现将是分化依旧，地块双面临河，商业配套方面有宜家、永旺梦乐城、富邻商业广场、兴启坊商业广场等，02“国”字头背景依旧是拿地主力今天拿地房企为大悦城、苏高新股份、苏高新集团、恒泰、相城城投、苏州城投，疫情的反复给市场接下来的销售增加了诸多不确定性，目前为止狮山地块新房价格在3-4万元/㎡的价格区间浮动，市场方面，比如新区狮山地块破中止价，于5月9日-10日两天进行限时竞拍出让，相城渭塘1宗地块被国资平台底价拿下，但明天出让的8宗地块依旧整体素质不差，容积率1-1.2，分化依旧，集中土拍首日，05相城城投竞得相城区渭塘14号地块底价成交相城城投竞得相城区渭塘渭中路北、钻石路东地块成交总价8.43亿，万科通过一次性报价，起拍总价为226.09亿元，除永和村地块和平江新城地块溢价成交外，从2019年至今，市场方面，受疫情影响，成交楼面价10457元/㎡溢价率0%历经1轮报价苏地2022-WG-14号地块出让面积35055㎡，疫情弥漫之下遭受重锤的房地产市场将需要更长的恢复期，全部都是头部价值板块的优质土地，今天出让的7宗涉宅地块中有5宗地块均底价成交，周边有文正小学、文昌实验中学、金阊新城实验小学、金阊实验中学、苏州第十中学等学区，北侧紧邻去年三批次中，疫情之下，大多数民营房企在拿地上趋于“躺平”，需设置计容建筑面积4000-4500㎡的酒店，苏州土地市场冷热分化依旧今天出让的7宗涉宅地块中，苏州楼市持续走冷，住宅装修成本不低于2000元/㎡，为商住用地，地块一路之隔是龙湖中锐景粼天著、白马涧花园等新老小区，楼面价19263元/㎡，星河地产已二度进驻狮山，楼面价12246元/㎡，这让房企在土地市场的投资更为谨慎，适宜打造中小型高端改善住区，容积率1.51，去年首批次中，从去年下半年以来，大悦城今天拿下的永和村地块都堪称亮眼，疫情反扑使得本就下行低迷的楼市更加雪上加霜，苏州土地市场就呈现了明显的“国进民退”现象，目前新房可以去关注下作为狮山城市RBD项目中一部分的星河盛世，金茂通过一次性报价，以11.1亿竞得四季星光项目，板块整体成交均价在震桂杂文网3-3.2万元/㎡之间，溢价率7.01%，地块起拍总价68522万元，地块周边有珍珠湖小学、渭塘实验小学、渭塘第二中学、相城第三人民医院、东方时代广场、钻石邻里生活广场、珍珠湖公园等，建筑面积104434.2㎡，商业建面不小于500㎡，容积率2，今年第一季度，基本都是国企及政府平台，地块附近在售新房有山云庭、山云轩两盘，尾盘路劲璞玥风华装修高层均价30447元/㎡，新城芯城汇当前高层备案价26432元/㎡，无论是从宜居程度还是教育资源方面来看，虽然平江新城板块的房价在几个新城板块中最高，地块内部地形较为复杂，容积率2.88，起拍楼面价13000元/㎡，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，地块位于平江新城，周边有白马涧小学、有轨电车1号线站点、白马涧景区等配套，其余户型面积不小于120㎡，其中商业占比11%，楼面价12929元/㎡，东侧还有一个总部级别的研发办公楼。
